1. 引言

自2015年1月住建部提出《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》以來，國務院、住建部等政府部門相繼出台了有關住房租賃市場合理髮展的政策法規，社會中各行業也紛紛涉足租賃市場的發展浪潮。在此背景下，房地產市場的一個新興行業——長租公寓應運而生。 2019年3月12日，在全國政協十三屆二次會議中再次提到：“堅持住房定位——房子是用來住的，不是用來炒的”。這一舉措再次將長租公寓的發展推向風口浪尖。長租公寓是由房地產開發商以自持土地開發建造或由運營公司整合業主房屋進行二次改造，旨在以單間形式出租給需求者的新型物業。集中式長租公寓作為一類快速成長的特殊長租公寓形式，是指產權集中、平均租期半年及以上、由租賃機構統一運營管理並且提供基礎服務的市場化租賃型公寓。與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓以其集中式管理、運營成本低、經營相對穩定的獨特優勢備受青睞。

從我國租賃市場及長租公寓的發展現狀出發，通過SWOT分析法深入挖掘集中式長租公寓的內部優勢(Strengths)、劣勢(Weakness)以及潛在的機會(Opportunities)、威脅(Threat)，並為我國集中式長租公寓探索階段的穩步發展提供思路，這對完善我國住房供應體系、促進我國房地產市場平穩運行具有重要的現實意義。

2. 市場發展現狀

2.1. 租賃市場

據國家統計局統計，截止到2018年末我國總人口數達到13.9億。邁點研究院2018年上半年數據顯示，我國租賃人口約2億人，僅佔總人口數的15%。而同期美國、日本、英國等發達國家租賃人口占比均在35%以上，相較於國外成熟的租賃市場，我國租賃市場規模存在較大的增長空間。目前我國房地產市場已由增量市場過渡為存量市場，房屋銷售市場供給大於需求，房屋空置率逐年升高，相反房屋租賃市場卻供給小於需求、供需結構嚴重失衡。北京存有731萬租賃人口，而租賃房屋數量僅300萬(間)左右，租賃缺口達到431萬(間)。預計至2023年，我國房租租賃總面積將達到83.82億平方米(如圖1)，租賃房屋數量將呈現逐年增長趨勢。

2.2. 長租公寓

從供給端來看，通過仲量聯行對北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都六個城市的調研數據顯示，截止至2018年上半年，以上六個城市長租公寓的總存量約為13.5萬套。預計至2022年底，新竣工並進入租賃市場的長租公寓預計達到75.6萬套(如圖2)。供給規模的迅速擴張將有效緩和我國住房租賃市場供給結構嚴重失衡的現狀。從需求端來看，由於政策推動、房價漲幅巨大、居住觀念改變等客觀因素，租房已成為部分人口的最佳選擇，其中以白領、90後以及剛就業大學生等單身青年為長租公寓的主要客源。至2023年，預計我國租賃人口將達到2.48億人，但處於快速發展期的長租公寓關店率高達3.6%，可見經營風險高是集中式長租公寓急需克服的發展障礙。

2017年~2023台灣房屋租賃市場租賃面積

六個城市長租公寓存量和未來供應

2.3. 集中式長租公寓

我國公寓市場大體分為集中式長租公寓、分散式長租公寓、服務式長租公寓。根據邁點研究院數據顯示，截止至2018年初，按公寓數量統計集中式長租公寓僅佔17.17% (如圖3)。相較於分散式長租公寓的規模，加快擴張集中式長租公寓供應規模已是發展租賃市場的重要任務之一。目前集中式品牌公寓主要分佈於北京、上海等一線城市，同時在杭州、成都等人口流量大及經濟發展較快的二線城市呈迅速擴張趨勢，其中魔方公寓門店總量達到228家，間數達37437間，泊寓等其他公寓品牌也在逐步擴大發展規模。集中式長租公寓以其集中式物業管理及健全的周邊服務等優勢佔據廣闊市場，已成為一種新型居住方式，盡快拓展供應規模已是穩定房地產市場平穩運行的必然選擇。

我國公寓市場分類目佔比

3. 集中式長租公寓發展的SWOT分析

3.1. 內部優勢(Strengths)

3.1.1. 經營成本低

與分散式運營模式的長租公寓相比，集中式長租公寓存在諸多優勢條件。集中式長租公寓運營企業多以自持物業、整租、或整體託管的方式獲取房源。房源多為一棟或幾棟樓房集中式分佈，運營企業後期發展中管理成本低、人力成本低的成本優勢由此顯現，由此間接減輕運營企業的資金壓力。同時集中式長租公寓的平均租期均為半年及以上，在不考慮違約的情況下，其租賃期的相對穩定性為企業後期持續的資金流入奠定基礎，為資金鍊的穩定運行提供相對保障，有效降低企業運營風險。

3.1.2. 品牌效應與規模效應顯著

集中式長租公寓運營企業獲取房源時多以整棟或幾棟樓房為一個租賃單位，根據市場需求或自身品牌定位對其翻新改造，易於運營企業提供標準化服務、提升品牌知名度、打造特色品牌。房源的集中利於吸引投資者打造以物業為中心的周邊商業服務圈，為租客必要的生活起居提供便利條件。通過提升周邊商業服務的量與質從而吸引更多客源，推動運營企業擴大經營規模，在產生規模效應的同時提升產品溢價能力。

3.2. 內部劣勢(Weakness)

3.2.1. 資金壓力大

根據運營企業對於資產的持有方式不同，集中式長租公寓分為重資產運營和輕資產運營兩種運營模式，無論是以自持方式拿地且資金實力雄厚的重資產運營，還是主要以包租方式租賃物業的輕資產運營，都存在前期投資成本過高的內部劣勢。其中土地出讓金、建造(改造)物業費、租金成本佔據項目總預算的比例過高，影響企業後期發展中對資金的充分利用，嚴重阻礙資金的流動性。前期投資成本過高不僅增加了資金難以收回的投資風險，而且為運營企業前後期發展帶來巨大的資金壓力。 2018年下半年開始長租公寓頻繁出現倒閉現象，杭州鼎家、愷信公寓、蘇州樂棧、好租好住等公寓接連出現資金鍊斷裂。 2018年10月，寓見公寓被爆出資金鍊斷裂、不退租客押金、拖欠業主房租的情況。運營企業盈利模式與市場環境不符、盈利空間有限、投資回收期長、經營管理不善等多重因素共同增加了其資金鍊斷裂的破產風險。資金壓力大嚴重阻礙運營企業資金的正常運轉，是集中式長租公寓運營企業中普遍存在的內部劣勢。

3.2.2. 運營企業自身能力不足

優越的地理位置及健全的周邊服務決定長租公寓對需求者的吸引力，運營企業在獲取房源時應綜合考慮其房源的優缺點，準確定位其日後的盈利方向。但長租公寓在我國發展年頭尚短，房源供應市場發展尚不完善，運營企業定向搜尋房源能力較弱，可見運營企業存在獲取合適房源難的內部劣勢。另外市場中房源的存在及交易是否合法也值得考究。運營企業建造(改造)物業的能力是影響租客滿意度的關鍵因素。集中式長租公寓是以單間形式提供給需求者的單身公寓，其主要客源為對居住條件要求較高金領、白領、藍領等單身青年。部分中小型運營企業建造(改造)物業能力不足，建造(改造)效率低、耗材多且無法滿足租客多樣化的需求。同時長租公寓甲醛超標問題也屢見不鮮，已成為長租公寓行業的通病。運營企業通過提升自身能力改善內部劣勢進而促進長租公寓的穩定發展已是必然選擇。

3.3. 外部機會(Opportunities)

3.3.1. 國家政策支持

我國集中式長租公寓的發展仍處於成長期，公寓產品的不確定性有所下降，市場的不確定性反而上升，得益於宏觀環境中諸多機遇使得集中式長租公寓得以快速發展。自2015年住建部首次提出加快培育我國住房租賃市場以來，我國政府大力支持住房租賃市場的發展，滲透回歸住房居住屬性的概念，直接為集中式長租公寓的發展提供了契機。為緩解住房租賃運營企業的資金壓力，2018年4月24日住建部在《台灣證監會住房城鄉建設部關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》提出，加快資金回收、提高資金使用效率、鼓勵發行住房租賃資產證券化產品，明確了國家在政策層面對於住房租賃領域資產證券化的支持力度。由此可見，租賃市場政策利好的新形勢是集中式長租公寓運營企業新發展的新機遇。

3.3.2. 融資渠道廣泛

在我國經濟快速發展的大背景下，隨著經濟發展水平快速增長、金融業迅速擴張，同時在政策利好的推動下金融業為集中式長租公寓提供了多種融資渠道。針對集中式長租公寓而言，主要存在以下幾種融資模式：重資產運營下的CMBS、類REITs，輕資產運營下的租金收益權ABS以及傳統商業貸款。其中類REITs融資模式與集中式長租公寓緊密相連，以信託制度的破產隔離功能為依托，進一步拓寬了長租公寓的融資市場，擺脫其資金端匱乏的困境。

3.3.3. 市場需求激增

2017年我國流動人口高達2.5億，經濟發達的一、二線城市流動人口增長趨勢明顯，預計租賃規模將逐年擴張。據了解，房價漲幅過高是居民選擇以租房為主要居住方式的主要原因，其中剛就業且無法負擔高額房價的90後95後為租房主力軍，集中式長租公寓已成為他們的最佳居住選擇。社會就業率與人口流動量的逐年上升推動租賃市場規模快速發展。隨著現代居住觀的轉變，年輕人的居住觀念已由傳統的買房優先逐漸過渡為租房優先，並且大部分單身青年目前並無購房計劃。大規模的市場需求推動供應市場擴張，為運營企業提供更廣闊的盈利空間與發展機會。

3.4. 外部威脅(Threat)

3.4.1. 市場競爭激烈

我國住房租賃市場根據產生方式不同分為保障型租賃和市場化租賃。市場化租賃按產權不同劃分為分散產權與集中產權，集中式長租公寓指產權集中的市場化租賃型公寓(如圖4)。從市場化租賃層面看，散租市場多為居民個體將空置房產轉租以獲取薄利。經營簡單、無約束、成本低、損失風險極小等優勢使之成為集中式長租公寓發展的最大競爭對手。此外，分散式長租公寓、服務式公寓等其他租賃形式也無形為集中式長租公寓的發展帶來威脅。

住房租賃市場細分

3.4.2. 相關法律長期缺位

集中式長租公寓市場需求逐年增大，其未來發展潛力可期。在政策利好的推動下各行業紛紛涉足集中式長租公寓的發展，此時以爭取最大市場份額為戰略目標的運營企業必會產生激烈的競爭。但我國尚無關於住房租賃的專項法律，現行的《城市房地產管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》等主要針對房地產交易市場，而關於租賃市場的法律卻長期缺位。對運營企業的經營管理缺乏強制性約束，致使投機取巧的運營企業以不正當手段謀取不法利益，長此以往對其他運營企業顯失公平，進而嚴重破壞租賃市場的利好環境。例如國家政策大力支持長租公寓資產證券化的發展，但有關法律的長久缺失將導致運營企業資金端缺失立法保證，對運營企業來說無疑是一個不可控的外部威脅。

3.4.3. 監管機制不健全

我國目前尚未建立關於集中式長租公寓的專職管理部門，缺失完備的訊息登記系統。互聯網上虛假訊息得不到監管部門的有效核實，租賃雙方違約、毀約等違法亂紀行為層出不窮，雙方權益均無法得到合理保障。同時整個市場尚未建立一套全面的徵信體系，承租方無法判斷長租公寓運營企業的真實可靠性，運營企業也無法預測承租人的違約風險，雙方信用缺失、市場契約精神不足嚴重威脅了長租公寓運營企業的良性發展。

基於集中式長租公寓發展SWOT分析矩陣的結果，總結出我國集中式長租公寓的發展策略應由以下幾個方面組成。

4. 集中式長租公寓的發展策略

4.1. 加大政策扶持力度

目前，我國租賃市場的需求增長趨勢較為明顯，需求市場激增要求與一定規模的供應市場相匹配，逐步擴大集中式長租公寓供應市場規模已是必要選擇。政府應利用市場需求端的優勢為集中式長租公寓的發展創造有利條件，從如下兩方面著手加大政策支持力度。首先，我國雖存在以自持方式取得土地使用權，其自持部分不得轉讓、出售的土地政策，但這不足以彌補集中式長租公寓的供應缺口。建議政府規劃租賃專用土地，逐步增加租賃土地供應量，建立公開透明的租賃用地競爭渠道。為運營企業獲取土地使用權創造公平且便利的條件，致力於解決運營企業獲取房源上的難題，同時適當降低土地出讓金，以金融扶持方式為運營企業創造盈利空間。其次，運營企業按國家稅法規定應繳納房產稅12%、增值稅6%、企業所得稅25%、其他教育附加稅不到1%的高額稅負。政府應制定寬鬆的稅收政策，細分運營企業，滿足限定條件的可暫時執行部分稅收減免或者減半徵收的稅收政策，從稅收政策端為運營企業減負。

4.2. 進一步拓寬融資渠道

針對我國集中式長租公寓存在多種融資渠道，其中重資產模式的類REITs與其相輔相成。但我國類REITs與西方的REITs仍存差距，類REITs限制信託基金在二級市場流動，存在雙重賦稅、退出機制不健全的弊端。我國類REITs的發展進步空間廣闊，應盡快消除類REITs的局限性、進一步拓寬融資渠道。政府應根據我國資本市場現狀，借鑒歐美等國成熟的REITs體制與法律條文，構建我國特色REITs體系。此外，目前互聯網金融業在我國發展迅猛，政府可大力推行與類REITs同為證券化屬性的互聯網眾籌融資模式。通過合法的方式進行群眾募資，以其簡便的操作模式迎合年輕一代的投資理念，將房產打造為接近群眾的理財產品。這不僅為運營企業減輕前期資金壓力，資金的持續輸入還降低了後期資金鍊斷裂的破產風險。通過互聯網金融業的繁榮發展為租賃市場成長期提供資金支持，反之為互聯網金融業帶去發展新機遇。

4.3. 加強法制建設

首先，應以法律的形式保證集中式長租公寓承租方的權益不受侵害。政府可藉鑑德國等發達國家在保護承租人權益方面的經驗，出台針對集中式長租公寓的法律法規或條例。按質量、地段、面積不同等明確規定租金漲幅標準，切實保障承租人的租房權益。同時嚴控租賃雙方肆意違約行為，以法律條文的形式公平保障雙方權利均不受侵害。其次，制定關於集中式長租公寓房屋裝修及建造的行業標準。強制性規定其建材質量標準，根據面積不同對甲醛等有害化學物質的用量作出明確規定，通過硬性標準間接督促運營企業改善其建造(改造)物業能力，並規定新房於建成後至少通風45天才准租出，保障承租人的人身安全不受損害。最後，針對集中式長租公寓資產證券化市場，政府應出台具有針對性的融資專項法律與規範。除特殊情形外，明確禁止項目運營中後期融資機構肆意違約，避免由資金周轉不暢導致運營企業資金鍊斷裂的破產風險升高。

4.4. 構建專項監管機制

建立集中式長租公寓專職監管機制是其長效發展的重要保障。首先，政府應建立住房租賃登記系統，以登記備案的方式嚴控住房租賃交易，規范運營企業的准入與退出機制。監管集中式長租公寓運營企業的經營資格，核實其租房訊息的真實可靠性，檢測其租賃房屋是否符合行業標準以及是否存在肆意違約現象，並對違法違規的運營企業給予相應懲罰。其次，籌劃設立一套合理的多層行政監管體系，加強對集中式長租公寓監管機構工作效率與質量的監管。最後，構建一套全面且公開透明的徵信系統，依託大數據監控居民個人信譽。運營企業根據情況有權拒絕與信譽度過低的承租人簽約，降低運營企業的損失風險。保證租賃交易的良好秩序，促進集中式長租公寓的長效發展。

5. 結論

集中式長租公寓作為我國房地產租賃市場的新興領域，為實現我國房地產市場平穩運行提供了路徑。通過SWOT分析法提出的我國集中式長租公寓發展策略中，加大扶持力度為關鍵、進一步拓寬融資渠道為根本途徑、加強法制建設與構建專項監管機制為重要保障。集中式長租公寓只有充分發揮其內部優勢改變內部劣勢、抓住外部機遇挑戰外部威脅，才能擺脫其快速發展期的多重困境，進而推進我國住房租賃市場長效運行機制的實現。