在下老馬（筆名：天使養的魚）從事房地產行銷這個行業已有近十年之久，自2019年以來整體市場下行，人才流失嚴重，所以自發開始寫一些關於房地產行銷類的事件分享，包括土地市場情況、行銷事件分析、四川土地儲備情況等。希望能對大家有所幫助和參考。偶爾也會分享評論一些自己喜好的東西，比如籃球、音樂、美食等。

很多人在寫項目優劣勢分析時不知道怎麼寫，下面先分享一個SWOT分析模板給大家，推薦給剛近行銷圈的新手們，純手打哦，看到就幫忙點個贊吧，打字真的很累人。

那我們先講講什麼是SWOT，SWOT一般指SWOT分析法，是企業戰略分析方法，它的意思是：基於內外部競爭環境和競爭條件下的態勢分析。

1、SWOT字母分別是代表的意思是：S （strengths）是優勢、W （weaknesses）是劣勢，O （opportunities）是機會、T （threats）是威脅。

2、SWOT分析：通過調查列舉出研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢和外部的機會和威脅等，排列成矩陣形式，然後用系統分析的思想，把各種因素相互匹配，並且加以分析，從中得出一系列相應的一定的決策性結論。

好了，那下面分享的就是關於地產類的SWOT，萊斯GO!

1. 片區價值: 新城區中心位置，已在市場上得到較高認同

2. 先天可開髮素質較好，土地平整方正，地勢平坦，易於項目產品規劃

3. 品牌優勢。開發商品牌效應明顯，具有大批的忠誠客戶;前期形象高企，廣泛被客戶認同

4. 開發優勢:高水準的開發供方團隊:武漢成熟開發商、加拿大B+H建築中建五局的施工建設等;

5. 規模優勢:佔地660畝，總建72萬平方;

6. 產品優勢:產品的定位與產品性價比打造上充分實現差異化，如德式建築風格、戶型面積區間合理化、精巧化。

7. 人文氛圍: 近週總理紀念館和外國語學校等，人文底蘊豐厚

8. 交通優勢: 項目所在區域交通網絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力；項目三面環路，加之汽車站旁，交通極其便捷

9. 區域環境:項目背臨風景秀麗鼎湖山，自然環境優美，區域功能定位於城市居住區，適宜居住。與水口鎮文化體育中心相鄰，文體、生活休閒資源比較豐富;

10. 周邊社區:片區內的藍波灣、國際新城等項目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區整體形象，與城市未來高檔居住區為鄰。

11. 項目周邊己有多個小區入住，人流增加不斷提升項目潛在價值；項目周邊有多個成熟小區，居住氛圍良好。

12. 本項目為本地發展商，具有多個本地項目的開發經驗，己積累一定的客戶資源基礎。

13. 項目規劃產品較周邊區域產品總價低，競爭優勢明顯;

14. 周邊建築遮擋較少，有利項目整體採光。

15. 地勢高差。項目擁有25米的高差，適宜打造台地住宅，更易突出的空間感。

16. 景觀視野項目周邊無高大建築物遮擋，東北面有臉面山體資源，景觀及視野良好。

1. 地塊狹長: 地塊狹長，建築格局擺佈受到限制

2. 項目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項目的品質和規劃

3. 戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難。

4. 戶型設置跨度大，造成客戶群定位不清晰

5. 項目位於梅林關以外，高端客戶的心理障礙。 （利用市場空檔快速建立高端項目社區形象。提升產品價值感營梢引導，樣析房、下程樣析房）

6. 地塊所處地段較差。臨近主幹道，緊鄰長途汽車站，部分臨街住宅將受到噪音干擾、空氣污染，治安環境受影響。工廠、廠房、農民房、雜草地等髒亂的環境將對項目近期造成負面影響；另有地塊上存有高壓線，西北角的氣象站等，對項目後期銷售帶來製約，影響項目品質

7. 周邊欠缺成熟的生活環境;本項目所在區域非肇慶主中心城區，人流量較少導致商業氛圍差、人氣不足，居住氛圍差，缺乏日常商業配套，居家購物近期將不會有明顯的改善。

8. 基礎配套設施極不完善，生活便利性不強;周邊生活配套設施目前品質不高，居民生活品質受一定影響（項目啟動時先建好一部分的商業配套，讓客戶對項目生活有直觀的信心。）

9. 項目周邊經濟發展相對滯後，生活配套設施欠缺

10. 項目規模比較小，難於形成體量優勢

11. 區域交通較差，出行不夠便利;公交路線少，輻射範圍小

12. 開發商開發經驗不足，品牌知名度不高。企業缺乏操作經驗。整合對大盤有豐富操作經驗的專業合作團隊，以降低項目運作的風險。

13. 認籌期長達8個月，不利於客戶維繫，項目等待期長，客源流失機會大

1. 區域升溫:楚州區房地產市場持續升溫、區域發展空間大，價值將得到進一步提升

2. 配套完善:項目自身建有幼兒園和大量商業配套，充分滿足相關

3. 需求市場空白:區域內缺少中高檔住宅和大型商業，項目具有後發優勢

4. 本項目所在區域地產發展蓬勃，近年招商力度不斷加大，項目目標客戶群體不斷湧入，外來客戶區域認同感逐漸漸增強;

5. 城市規劃發展使片區獲得巨大的發展契機;

6. 肇慶的旅遊業發展相當迅速，由此帶來的觀光投資客逐年增加。體閒旅遊:龍泉區有豐富自然資源和人文資源，體閒旅游資源豐富。 （通過體閒旅遊，整合城市高端消費人群的消費，提升項目的生活品質檔次）

7. 區域內居民收入穩定，經濟發展迅速:市場需求可挖掘空間巨大。

8. 區位:項目處產業集群的帶動機會:項目周邊集結了高新技術園、台商投資園區、晨通工業園等大型園區及品牌、規模大盤，產業集群的發展一觸即發。

9. 項目位於城市房地產發展的新崛起板塊，有較好的市場價值預期。區域發展:城南是最具發展潛力和活力的房地產板塊，也是政府未來要重點開發、改造的區域。 （突出區域的發展現狀和前景提高項目價值，並可增加對投資型客戶的吸引力）

10. 外來人群的需求份額持續走高，給項目帶來更多的市場空間;

11. 隨著區域的深入開發，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升;

12. 未來區域人口的增加，有利於項目公建的銷售

13. 普蘭店房地產市場的快速發展，為投資客提供了較高的投資回報率

14. 8萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。

1. 樓盤現狀：一期已經交房入住，形成區域內住宅標杆作用

2. 未來供應:板塊內未來住宅供應量較大，競爭激烈。區域市場供應量較大。 （擴展產品線，合理分配各類產品開發時機）

3. 宏觀政策:國家不斷出台嚴厲的房地產相關政策，未來影響加劇，目前國家抑制投資的宏觀導向，形成的連帶影響帶來的威脅;

4. 帝豪花園、山水居、世紀雅苑等幾個等競爭對手己分流了部分客戶，並與本項目形成正面競爭。

5. 國家宏觀調控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素

6. 普蘭店區域規劃建設，房地產升溫帶來的具大供應量

7. 產業區建設帶來的污染、噪音、粉塵等隱患;外來打工人群的增多，導致區域人員複雜，對本項目形象造成不利影響

8. 普蘭店三大工業區的同時發展，對項目客群有一定的分流其他片區:隨著江北片區的規劃及基礎設施進一步完善，將分流本項目的部分目標客戶。

9. 成都房地產開發水半較高，市場競爭激烈，無論是著眼城東還是放眼整個成都，從規模和產品品質上都不乏強有力的競爭對手。 （採用先進、有特色的開發理念和獨特的生活主張鑄造項目的鮮明形象與核心競爭力，形成差異性競爭優勢）

10. 高層住宅認可度尚未得到市場檢驗

11. 產品創新帶來的市場風險較大

說明：

1. 項目的優勢大於劣勢，機會大於威脅。具有較優異的發展潛質。

2. 針對不同購買源及消費目標，尋求項目優勢因素並轉換成行銷推廣優勢策略及其賣點。但在產品規劃設計過程中，應將項目弱勢及威脅因素力爭規避，產品設計做到揚長避短，行銷推廣做到避實擊虛，進而形成項目開發銷售的一體化優勢。

3. 通過有效整合項目在區位、規模、產品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發起強大的衝擊和挑戰，甚至突破現有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區域性的標誌性項目。

4. 發揮優勢、搶占機會。依勢助勢，掌握片區話語權，以高形象強勢推廣、高品質展示吸引客戶；充分挖掘和提升發展商品牌價值，為行銷創造機會點

5. 發揮優勢、轉化威脅。依托品牌優勢，展現項目非凡價值，吸引關內客戶特別是南山客戶

6. 減少劣勢、避免威脅。挖掘片區價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認同片區；高服務+高形象+高品質

7. 抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產市場

8. 賦予物業全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環境及設施配套跟不上所產生的不良影響

9. 項目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利於項目行銷中的概念提煉

10.項目規模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區的方向發展;

11.項目目前的周邊環境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補;

12.高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買，並通過實在的產品品質以及產品形像給客戶強烈的購買信心;

13.強化本項目商業配套建設並大力宣傳，說明商業對居住環境的影響;

14.建議收購本項目旁爛尾的實驗學校大樓，通過和政府協作辦學，使其成功運作，增加教育配套競爭優勢。

內部因素關注點〔優勢、劣勢)

竟爭優勢:指一個項目超越其克爭對手的方而，或者指所特有的能提高項目克爭力的條件

竟爭劣勢:指某種項目缺少或做的不好的東西，或指某種會使項目處一於劣勢的條件

1.地理交通優劣勢分析

l 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等;

l 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決;

2.配套設施優劣勢分析

l 教育大中小學及教育質量情況

l 醫院等級和醫療水平大型購物中心、主要商業和菜市場

l 文化、體育、娛樂設施

l 公園、銀行

l 郵局

l 其他

3.開發商優劣勢分析

l 開發商實力

l 政府對開發商的支持

4.產品優劣勢分析

l 景觀規劃

l 外立面

l 戶型設計

l 自身配套

外部因素關注點(機會、威脅)

機會：公司而臨的潛在機遇，米來可轉變為提高項目竟爭力的條件。

威脅：危及公司的外部因素未來可轉變為使項目處於劣勢的條件。

機會通常指近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程、政府的稅收優惠政策、上地審批政策所帶來的機會、政府市政規劃帶來的機會等方而分析。

威脅通常主要從市場競爭的激烈程度、客戶群購買力水平的高低和上地獲取難度的高低等方而分析

內部因素關注點(優勢、劣勢)

1.地理交通優劣勢分析

l 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等;

l 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發班車;

2.區域優劣勢分析

l 是否己有成熟商圈

l 周邊政府機關辦公、星級酒店、餐飲、娛樂等配套

3.開發商優劣勢分析

l 開發商實力

l 政府對開發商的支持

l 規劃管理、運營能力

4.產品優劣勢分析

l 臨街性、展示性

l 層高、進深、開間等

外部因素關注點(優勢、劣勢)

機會通常指近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程、區域發展潛

力、政府的稅收優惠政策、土地審批政策、政府市政規劃帶來的機會等方而分析

威脅通常主要市場競爭的激烈程度、客戶群購買力水平的高低和上地獲取難度的高低等方而分析