长租公寓在受经济及疫情的双重影响下，整个市场对投资长租公寓变得更为理性。并且在长租公寓的选址、租金，投资收益有了更高的要求。

特别是选址，这对于长租公寓在后期起着至关重要的作用。那到底该如何进行长租公寓选址呢？听听资深BD怎么说。

选址原则

项目位置便捷性

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长租公寓首要的条件是便捷性。

目前大多数的公寓项目针对的客户都是市区的白领，所以要非常清晰的明白一个基础前提，那就是你所选的位置，客源从哪里来？他们的主要交通工具是什么？

这点其实非常关键。

当然其中也有一个特殊的情况，如果你所选的位置能做到500间以上的体量，就存在其他的可能性，因为一但体量够大时，你可以影响市场，你可以做租赁社区，通过价格折让、接驳车、配套进行导流。

如果没有体量优势，那就尽量考虑位置的优越性。

我们了解到，窝趣公寓在封浜和位置较便捷曹安路各有一个项目，疫情到来时，封浜项目空置率一度达到了30%，而曹安路项目却一直处于满房，丝毫未受市场的波动影响。

所以交通位置不光是前期能实现快速招租并满房，后期也能应对市场的变化。抗风险的能力远远大于不便捷的位置。

BD有话说：

当我收到渠道推送过来的项目位置时，我一般不会盲目的过去踩盘。我做的第一件事就是打开百度看下物业所在的位置，从地图可以大致的判断项目所在的周边环境，如果周边客源不能通过公共交通工具在45分钟内到达项目所在的位置，我基本不会浪费时间去踩盘。

选址原则

寻找客源

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在一线城市来讲，沿地铁线路选址是一个重要的方向，地铁是非常重要的客源引流渠道，我们想讨论的一个寻找客源的情况，正如前面所提及的，是指公共交通工具上下班通勤时间在45分钟内能达到项目所在地的有效客源。

对于大部分租房客户来说，公共交通还是他们最主要的通勤交通工具，所以长租公寓项目对于交通的依赖性还是比较大。

为什么是45分钟？

因为人一般在心理、生理超过45分钟就会疲劳，试想一下，你下了班，拖着疲劳的身体再次感受通勤带给你的二次疲劳。这也是为什么一节课、一部剧都采用45分钟的原理。

但也不是所有地铁都那么有效。比如地铁在上海的17号线东方绿洲，地铁到虹桥的时间是60分钟，加上出地铁步行时间10分钟，总共耗时70分钟，那么虹桥的客源则就可能不是东方绿洲的有效客源。

如果周边没有地铁有公交等有效交通工具，但是有超大型园区，园区到公寓的距离非常近，这也算是有效的客源。

比如一个产业园附近的一个中端白领公寓，那么我们肯定是希望周边的产业是一些高科技、互联网、研发类的企业，如果说定位的是蓝领公寓，那么周边产业是一些制造业等。

不同的项目针对的客源结构需求是不一样的，需要与项目定位相匹配，客源不是越高端越好，也不是简单的人群越多越好。

选址原则

占比40-50%的房源

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如果以上两点都没有问题，可进一步考虑他的租金价格，询问他的报价。以上海市为例，郊区一般是1-2元/平，市区是2-3元/平，基本都在这个区间。

什么样的租金是合理的？

建议大家第一步得先排房，确定房子的利用率，以一个案例项目来测算。

如图，总面积3712平米排出了117间房，可以得出每间面积是31.72，按单平2元的价格可以算出单间每月的租赁成本是1929.6元/月（31.72平*2元*365天/12月=1929.6元），这是你付给房东的成本。

BD有话说：

我一般会用贝壳查一查周边的租房价格，查到周边的价格是3500-4000元，我们在这里折中按3700元/月估算，毛利润率可以达到了47.8%；（一般毛利润能达到45%-60%这个价格即是有效的）。

看项目前，一定要确定以上几点因素，一是项目交通的便捷性，二是要具备有效客源，三是租金在合理可接受的范围内，我才会选择现场踩盘。